Verscholen in het bos buiten Sofia raakt de voormalige Bankya Residence langzaam in verval. Ooit verbonden met de communistische leiders van Bulgarije en later met een buitengewoon Japans golfproject, roepen de ruïnes ervan een eenvoudige vraag op: moet zo’n plek verdwijnen, of kan de geschiedenis worden omgezet in iets nieuws?
Er zijn verlaten gebouwen, en dan zijn er gebouwen die je even doen stilstaan.
De eerste Bankya Residence, verscholen tussen de bomen aan de rand van Sofia, behoort tot de tweede categorie.
Ik had het complex al van buitenaf gezien. Daarna ben ik teruggegaan.
Toen ik er wat rustiger rondliep — en een deel van het interieur zag — veranderde mijn beeld van deze plek volledig. Ja, het is een ruïne. De ramen zijn verdwenen, de muren zitten onder de graffiti, er is water en begroeiing het gebouw binnengedrongen en veel elementen van het interieur zijn vernield.
Maar onder al dat gedoe schuilt iets verrassend groots.
De architectuur is monumentaal zonder al te overweldigend te zijn. Enorme volumes rijzen op uit het bos. Gebogen betonnen daken worden afgewisseld met sculpturale gevels. Grote ramen keken vroeger uit op het omringende landschap. Lange gangen, zalen en terrassen laten zien hoe ambitieus het gebouw destijds moet zijn geweest.
Zelfs vandaag de dag, na tientallen jaren van verwaarlozing, kun je je nog steeds voorstellen hoe indrukwekkend het er ooit uitzag.
En dat maakt de huidige toestand ervan nog moeilijker te begrijpen.
Een waarschuwing voordat je de video bekijkt
Tijdens mijn bezoek heb ik een deel van het interieur gefilmd en ik heb de video hieronder toegevoegd, omdat die een veel beter beeld geeft van de omvang en de huidige staat van de Bankya Residence dan foto’s alleen kunnen doen.
Maar dit is dit is geen uitnodiging om het gebouw te verkennen.
Het complex verkeert in zeer slechte staat. Overal in het gebouw liggen glasscherven, zijn er beschadigde plafonds, liggen constructiedelen bloot en ligt er puin, en een gewone bezoeker kan onmogelijk weten welke onderdelen na tientallen jaren zonder goed onderhoud mogelijk instabiel zijn geworden.
Daarom doe ik het volgende: Het wordt afgeraden de gebouwen binnen te gaan. De video is gepubliceerd als documentatie van de huidige toestand ervan, niet als een urbex-gids of als aanmoediging om dezelfde route te volgen.
[VIDEO – Een kijkje in de verlaten Bankya Residence]
Van sanatorium tot de residentie van Todor Zhivkov in Bankya
De bouw van het complex begon in 1973, volgens de Bulgaarse nationale televisie, met architect Pavel Nikolov verantwoordelijk voor het project. Het was oorspronkelijk bedoeld als sanatorium voor prominente personen, maar Todor Zhivkov raakte gecharmeerd van de locatie en maakte er een van zijn residenties van. Naar verluidt bracht hij er steeds meer tijd door na het overlijden van zijn dochter Lyudmila Zhivkova in 1981.
Alleen al aan de omvang kun je zien dat dit nooit een gewone retraite is geweest.
Het voormalige balneologische complex van de overheid besloeg een terrein van ongeveer 450 decare — ongeveer 45 hectare — en bestond uit vijf onderling verbonden percelen.
Wat me opviel toen ik er rondliep, was een ongemakkelijke architectonische tegenstrijdigheid.
In het communistische Bulgarije werden enorme aantallen identieke flatgebouwen gebouwd. Deze bepalen nog steeds het aanzien van hele wijken in het hele land.
Maar toen het regime voor zichzelf gebouwen liet oprichten — regeringswoningen, ceremoniële ruimtes, hotels en representatieve gebouwen — was het vaak bereid om te experimenteren met architectuur, materialen, schaal en landschap op manieren die bij gewone woningen zelden voorkwamen.
Bankya is een treffend voorbeeld.
Je hoeft geen heimwee naar het politieke systeem te hebben om architectonische kwaliteit te herkennen als je die ziet.
De gebogen constructies, de geometrische schermen, de stenen gevels, de terrassen en de verhouding tot het omliggende bos getuigen van oprechte ambitie.
Wat men ook mag denken van de mensen voor wie het is gebouwd, dit was geen alledaags gebouw.
Toen kwam Masako Oya en een van Bankya’s vreemdste dromen
Na de val van het communistische regime in Bulgarije neemt het verhaal een nog ongewonere wending.
Begin jaren negentig raakte de woning verbonden met een Japanse zakenvrouw Masako Oya en een bedrijf met de naam Sofia Golf and Country Club.
Het project omvatte veel meer dan alleen het hergebruik van de oude woning. Naar verluidt omvatten de plannen onder meer een golfbaan, zakelijke en congresfaciliteiten, medische voorzieningen en 50 vrijstaande woningen te koop of te huur. Uit Bulgaarse rapporten uit die tijd blijkt dat er met de bouw van 32 van de geplande huizen is begonnen, maar dat deze nooit zijn voltooid.
Die huizen staan er nog steeds.
Als je vandaag door het bos rondom de residentie loopt, doemt er plotseling tussen de bomen nog een onafgewerkte villa op.
Bakstenen muren. Betonnen pilaren. Daken. Lege raamopeningen.
En toen nog een.
En nog een.
Ze hebben het over een heel ander Bulgarije.
Tijdens een korte wandeling kom je van de architectonische overblijfselen van het communistische politieke privilege bij de overblijfselen van het chaotische ondernemersoptimisme uit het begin van de jaren negentig.
Twee systemen.
Twee ambities.
Twee mislukkingen.
En het bos nam ze allebei langzaam in zich op.
Het meest trieste is dat de architectuur er nog steeds staat
Toen ik daar in de Bankya Residence stond, betrapte ik mezelf erop dat ik iets heel eenvoudigs dacht:
Wat een verspilling.
Niet elk gebouw uit de communistische periode verdient het om bewaard te blijven, en leeftijd alleen maakt een bouwwerk nog niet waardevol.
Dit complex is anders. Ondanks de graffiti en het gebroken glas heeft het een opmerkelijke architectonische identiteit behouden.
De gedurfde vormen, de ruime binnenruimtes en de bijzondere daken blijven indrukwekkend, net als de stenen oppervlakken, de betonnen schermen en het uitzicht over de omliggende heuvels.
Iemand heeft deze plek zorgvuldig ontworpen, hebben er aanzienlijke middelen in gestoken om het te bouwen.
En bijna vijftig jaar later, zelfs na aanzienlijke achteruitgang, is dat oorspronkelijke idee nog steeds zichtbaar.
Het is buitengewoon frustrerend om zo’n gebouw zomaar te laten verdwijnen door verwaarlozing.
Het restaureren, het slopen — of het bos zijn grond teruggeven?
Er kleeft een duidelijk probleem aan de romantische voorstellingen over verlaten gebouwen: niemand die het gebouw van buitenaf bekijkt, kan weten of restauratie nog wel economisch of bouwkundig zinvol is.
Delen van het complex zijn al tientallen jaren blootgesteld aan water, vorst, begroeiing en vandalisme.
Restauratie is technisch gezien wellicht nog mogelijk, hoewel delen van het bouwwerk mogelijk niet meer te redden zijn. Herstel zou ook veel duurder kunnen uitvallen dan sloop en herbouw.
Dat zijn vragen voor bouwkundig ingenieurs, architecten en economen, niet voor iemand die met een camera door de ruïnes loopt.
Maar stel dat sloop uiteindelijk de gekozen optie blijkt te zijn.
Dan rijst er nog een vraag.
Waarom zou je hier automatisch iets anders bouwen?
Sofia heeft geen tekort aan beton.
Als het architecturale complex daadwerkelijk het punt heeft bereikt waarop het redelijkerwijs niet meer behouden kan worden, zou het teruggeven van aanzienlijke delen van het terrein aan het bos op zijn minst een eigen logica hebben.
Die vraag geldt ook voor die onafgewerkte villa’s.
Ze afmaken?
Ze slopen?
De constructies hergebruiken?
Alles verwijderen en het landschap in de oorspronkelijke staat herstellen?
Half afgebouwde huizen voor onbepaalde tijd tussen de bomen laten staan, is ook niet echt een oplossing.
En wat als de Bankya Residence toch gered zou kunnen worden?
Hier wordt het pas echt interessant.
De meest voor de hand liggende commerciële bestemming zou waarschijnlijk een hotel, een spa of een luxe resort zijn.
In Bankya is mineraalwater verkrijgbaar. Sofia ligt vlakbij. De bosrijke omgeving is prachtig.
Het is niet moeilijk om je het businessplan voor te stellen.
Maar er is nog een andere, veel symbolischer mogelijkheid die het overwegen waard is.
Wat als een plek die tot stand is gekomen binnen de bevoorrechte wereld van de communistische macht, zou worden omgevormd tot iets dat bijna de tegenovergestelde waarden vertegenwoordigt?
Niet weer zo’n exclusieve woning.
Geen nostalgisch museum waarin de kamers van de voormalige leiders zijn nagebouwd.
Maar een plek gewijd aan jongeren, cultuur, ideeën, geschiedenis, artistieke creatie, onafhankelijk denken en het publieke debat.
Een voormalig centrum van politieke macht dat wordt omgevormd tot een culturele en maatschappelijke campus.
Er schuilt een zekere historische ironie in dit idee.
De betekenis van het gebouw op zijn kop zetten
Stel je eens voor dat de architectuur vrijwel intact zou blijven.
De grote gevel is gerestaureerd in plaats van vervangen.
De bijzondere betonnen schermen zijn schoongemaakt en geconserveerd.
De voormalige zalen zijn omgevormd tot tentoonstellings- en voorstellingsruimtes.
Een van de enorme binnenruimtes zou kunnen worden ingericht als auditorium voor lezingen, debatten, concerten en documentairevertoningen.
Andere vleugels zouden ruimte kunnen bieden aan kunstenaarsateliers, tijdelijke tentoonstellingen, werkplaatsen, een bibliotheek, ruimtes voor onafhankelijke culturele organisaties of universitaire opleidingen.
Een deel van het complex zou de geschiedenis van het communistische Bulgarije kunnen vertellen, zonder deze te verheerlijken of te doen alsof die nooit heeft bestaan.
En de jonge generatie zou de rest innemen.
Studenten die debatteren.
Kunstenaars aan het werk.
Bijeenkomst van journalisten.
Muzikanten die optreden.
Kinderen die tentoonstellingen bezoeken.
Onderzoekers die over geschiedenis praten.
Mensen die koffie drinken in ruimtes die vroeger voorbehouden waren aan een kleine politieke elite.
Die omkering van betekenis zou zelf onderdeel worden van de architectuur.
De conceptuele afbeeldingen bij dit artikel zijn geen concrete herontwikkelingsplannen. Het zijn visuele gedachte-experimenten die zijn gemaakt op basis van foto’s van de bestaande woning: een poging om je voor te stellen hoe precies dezelfde architectuur eruit zou zien als deze zou worden gerestaureerd en een geheel andere bestemming zou krijgen.
Het gaat niet om het precieze ontwerp.
Dat is het idee.
Een gebouw uit het communistische tijdperk hoeft geen communistisch gebouw te blijven
Er rijst vaak een ongemakkelijke vraag rond architectuur die is geërfd van autoritaire regimes.
Moet het worden vernietigd vanwege wat het vertegenwoordigt?
Precies zo bewaard gebleven als het was?
Is het een museum geworden?
Gewoon negeren totdat de natuur het probleem oplost?
Er is nog een andere mogelijkheid: de betekenis ervan door gebruik veranderen.
Gebouwen hebben op zichzelf geen politieke ideeën. Mensen geven ze betekenis.
Een woning die voor machtige mensen is ontworpen, kan later een openbare ruimte worden.
Een architectuur die met uitsluiting wordt geassocieerd, kan toegankelijk worden.
Een gebouw dat onder censuur is opgericht, kan ruimte bieden aan vrije meningsuiting.
Dat zou het verleden niet uitwissen.
Integendeel.
Dat contrast zou dat verleden zichtbaar maken.
Het debat over Bankya is niet langer louter hypothetisch
Dit alles heeft een belangrijke hedendaagse dimensie.
De Bankya Residence staat nog steeds geregistreerd als openbaar staatseigendom. In september 2025 hebben de gemeenteraadsleden van Sofia een voorstel behandeld waarbij de gemeente het terrein van ongeveer 380.000 vierkante meter kosteloos van de staat zou verwerven. De gemeenteraad van Sofia heeft het voorgestelde besluit uiteindelijk verworpen.
Tegelijkertijd hebben de stedenbouwkundige autoriteiten van Sofia de Staatsresidentie in Bankya onder de belangrijke voorbeelden van naoorlogse architectuur die via de stad zijn geïdentificeerd Nieuw architectonisch erfgoed initiatief. Het onderzoeksprogramma richt zich op gebouwen die mogelijk in aanmerking komen voor bescherming als cultureel erfgoed en onderzoekt manieren waarop belangrijke naoorlogse architectuur behouden kan blijven, terwijl deze zich tegelijkertijd blijft ontwikkelen en in gebruik blijft.
De toekomst van het gebouw is dus niet zomaar een abstracte vraag die door iemand wordt opgeworpen die over een verlaten terrein slentert.
Er is al een serieuze discussie gaande over de architectonische waarde ervan en de toekomstige eigenaar.
Wat er uiteindelijk gebeurt, blijft onduidelijk.
Bankya verdient een uitspraak
Uit een gedetailleerde bouwkundige beoordeling zou wel eens kunnen blijken dat mijn visie op een cultureel centrum onrealistisch is. Mogelijk kan slechts een deel van het complex worden gered, terwijl de onafgewerkte villa’s wellicht geen levensvatbare toekomst hebben. Uiteindelijk zou een andere bestemming wel eens zinvoller kunnen zijn.
Wat echter steeds moeilijker te verdedigen valt, is het ontbreken van een oplossing voor de lange termijn. Verwaarlozing is geen behoud, en het achterlaten van iets is geen neutrale keuze.
Elke winter sijpelt er meer water naar binnen. Gebroken ramen versnellen het verval, terwijl het verlies van architectonische kenmerken de restauratie steeds moeilijker maakt.
Uiteindelijk neemt de tijd de beslissing voor ons.
De ruïnes vertellen het verhaal van drie Bulgarijeën
Dat is misschien wel wat me uiteindelijk het meest fascineert aan deze plek.
In de Bankya Residence zijn verschillende hoofdstukken uit de moderne Bulgaarse geschiedenis bijna boven op elkaar te vinden.
Eerst kwam de communistische staat met zijn systeem van privileges.
Daarna volgde het buitengewone optimisme van de eerste jaren van de overgang: een Japanse investeerder, een golfbaan, luxe villa’s en dromen van een totaal andere economische toekomst.
Toen volgde de verlating.
En nu komt er een vierde mogelijkheid bij, die nog niet is opgeschreven.
De website zou wel eens kunnen verdwijnen.
Het zou een ruïne kunnen blijven.
Het zou wel eens iets commercieels kunnen worden.
Onderdelen zouden weer in de natuur terecht kunnen komen.
Of de architectuur zou een geheel nieuwe betekenis kunnen krijgen.
Daarom is Bankya Residence het vermelden waard.
Niet alleen omdat verlaten gebouwen prachtige foto’s opleveren.
Maar omdat een ruïne ons soms dwingt om een veel interessantere vraag te stellen:
Wat willen we doen met de geschiedenis die we hebben geërfd?
