Nascosta nella foresta alle porte di Sofia, l’ex Bankya Residence sta lentamente cadendo in rovina. Un tempo legata alla leadership comunista bulgara e in seguito a uno straordinario progetto golfistico giapponese, le sue rovine sollevano una semplice domanda: un luogo del genere dovrebbe scomparire, oppure la storia può essere trasformata in qualcosa di nuovo?
Ci sono edifici abbandonati, e poi ci sono edifici che ti fanno fermare.
Il primo Bankya Residence, nascosto tra gli alberi alla periferia di Sofia, rientra nella seconda categoria.
Avevo già visto il complesso dall'esterno. Poi ci sono tornato.
Girarci intorno più lentamente — e vedere parte degli interni — ha cambiato completamente la mia percezione del luogo. Sì, è in rovina. Le finestre sono sparite, i muri sono ricoperti di graffiti, l’acqua e la vegetazione hanno invaso l’edificio e molti elementi interni sono stati distrutti.
Ma al di là di tutto ciò rimane qualcosa di sorprendentemente grandioso.
L'architettura è monumentale senza risultare del tutto opprimente. Volumi imponenti emergono dalla foresta. Tetti curvi in cemento si alternano a facciate scultoree. Un tempo, ampie finestre si affacciavano sul paesaggio circostante. Lunghi corridoi, atri e terrazze rivelano quanto dovesse essere ambizioso quell'edificio.
Anche oggi, dopo decenni di abbandono, si può ancora immaginare quanto fosse imponente un tempo.
E questo rende la sua situazione attuale ancora più difficile da comprendere.
Un avvertimento prima di guardare il video
Durante la mia visita ho filmato parte degli interni e ho inserito il video qui sotto perché offre un'idea molto più chiara delle dimensioni e delle condizioni attuali della Bankya Residence rispetto a quanto possano trasmettere le sole fotografie.
Ma questo è non è un invito a visitare l'edificio.
Il complesso è in pessime condizioni. All’interno si trovano vetri rotti, soffitti danneggiati, strutture a vista e detriti sparsi ovunque, e un visitatore comune non ha modo di sapere quali elementi possano essere diventati instabili dopo decenni di mancata manutenzione adeguata.
Pertanto, io... Si sconsiglia di entrare negli edifici. Il video è stato pubblicato per documentarne lo stato attuale, non come guida all’urbex né come invito a seguire lo stesso percorso.
[VIDEO – All’interno del Bankya Residence abbandonato]
Dal sanatorio alla residenza di Todor Zhivkov a Bankya
La costruzione del complesso è iniziata nel 1973, secondo quanto riportato dalla Televisione Nazionale Bulgara, con l'architetto Pavel Nikolov responsabile del progetto. Inizialmente era stato concepito come sanatorio per personalità di spicco, ma Todor Zhivkov ne apprezzò la posizione e lo trasformò in una delle sue residenze. Si dice che vi trascorresse sempre più tempo dopo la morte della figlia Lyudmila Zhivkova, avvenuta nel 1981.
Basta guardare le dimensioni per capire che non si è mai trattato di un ritiro qualsiasi.
L'ex complesso balneoterapico statale occupava un terreno di circa 450 decari — circa 45 ettari — ed era costituito da cinque blocchi collegati tra loro.
Ciò che mi ha colpito mentre lo visitavo è stata una scomoda contraddizione architettonica.
La Bulgaria comunista ha costruito un numero enorme di complessi residenziali tutti uguali. Questi continuano a caratterizzare interi quartieri in tutto il Paese.
Eppure, quando il regime costruiva per sé stesso — residenze governative, spazi cerimoniali, alberghi ed edifici di rappresentanza — era spesso disposto a sperimentare con l’architettura, i materiali, le proporzioni e il paesaggio in modi che le abitazioni comuni raramente potevano permettersi.
Bankya ne è un esempio lampante.
Non è necessario provare nostalgia per quel sistema politico per riconoscere la qualità architettonica quando la si vede.
Le strutture curve, i paraventi geometrici, le facciate in pietra, le terrazze e il rapporto con il bosco circostante rivelano una vera e propria ambizione.
A prescindere da ciò che si pensi delle persone per cui è stato costruito, questo non era un edificio banale.
Poi arrivò Masako Oya e uno dei sogni più strani di Bankya
La vicenda assume contorni ancora più insoliti dopo la caduta del regime comunista in Bulgaria.
All'inizio degli anni '90, la residenza entrò in relazione con un'imprenditrice giapponese Masako Oya e una società chiamata Sofia Golf and Country Club.
Il progetto prevedeva ben più del semplice riutilizzo della vecchia residenza. Secondo quanto riferito, i piani includevano un campo da golf, strutture commerciali e congressuali, servizi sanitari e 50 case unifamiliari in vendita o in affitto. Secondo dati retrospettivi bulgari, 32 delle abitazioni previste sono state avviate ma non sono mai state completate.
Quelle case sono ancora lì.
Se oggi si passeggia nella foresta che circonda la residenza, all’improvviso, tra gli alberi, spunta un’altra villa incompiuta.
Muri in mattoni. Pilastri in cemento. Tetti. Aperture di finestre vuote.
E poi un altro ancora.
E un altro ancora.
Parlano di una Bulgaria completamente diversa.
Con una breve passeggiata si passa dai resti architettonici del privilegio politico comunista a quelli del caotico ottimismo imprenditoriale dei primi anni ’90.
Due sistemi.
Due ambizioni.
Due insuccessi.
E la foresta che li assorbe lentamente entrambi.
La cosa più triste è che l'architettura è ancora lì
Mentre mi trovavo all’interno del Bankya Residence, mi sono ritrovato a pensare una cosa molto semplice:
Che spreco.
Non tutti gli edifici del periodo comunista meritano di essere conservati, né è l'età di per sé a conferire valore a un edificio.
Questo complesso è diverso. Nonostante i graffiti e i vetri rotti, conserva una notevole identità architettonica.
Le sue forme audaci, gli interni spaziosi e le coperture insolite continuano a stupire, così come le superfici in pietra, i paraventi in cemento e la vista sulle colline circostanti.
Qualcuno ha progettato questo posto con cura, ha investito notevoli risorse nella sua realizzazione.
E a distanza di quasi cinquant'anni, nonostante il grave degrado, quell'idea originale è ancora visibile.
C'è qualcosa di profondamente frustrante nel lasciare che un edificio del genere scompaia semplicemente a causa dell'incuria.
Ristrutturarlo, demolirlo… o restituire il terreno alla foresta?
C'è un problema evidente nelle visioni romantiche sull'architettura abbandonata: chi osserva l'edificio dall'esterno non può sapere se il restauro abbia ancora senso dal punto di vista economico o strutturale.
Alcune parti del complesso sono state esposte per decenni all’acqua, al gelo, alla vegetazione e agli atti di vandalismo.
Il restauro potrebbe essere ancora tecnicamente possibile, anche se alcune parti della struttura potrebbero essere ormai irrecuperabili. Il risanamento potrebbe inoltre rivelarsi molto più costoso rispetto alla demolizione e alla ricostruzione.
Queste sono domande che spettano agli ingegneri strutturali, agli architetti e agli economisti, non a chi passeggia tra le rovine con una macchina fotografica.
Ma supponiamo che alla fine la demolizione risulti essere l'opzione scelta.
A questo punto sorge un’altra domanda.
Perché creare automaticamente qualcos’altro proprio qui?
A Sofia non manca certo il cemento.
Se il complesso architettonico fosse davvero giunto al punto in cui non è più ragionevolmente possibile preservarlo, restituire parti consistenti del sito alla foresta avrebbe almeno una sua logica.
La stessa domanda vale anche per quelle ville non ancora completate.
Completarli?
Demolirli?
Riutilizzare le strutture?
Togliere tutto e riportare il paesaggio com'era prima?
Lasciare case in costruzione a metà in piedi a tempo indeterminato tra gli alberi non è certo una soluzione.
E se il Bankya Residence potesse davvero essere salvato?
È qui che il posto diventa molto più interessante.
La destinazione d'uso commerciale più ovvia sarebbe probabilmente un hotel, un centro benessere o un resort di lusso.
A Bankya c'è l'acqua minerale. Sofia è nelle vicinanze. Il paesaggio boscoso è bellissimo.
È facile immaginare il piano aziendale.
Ma c'è un'altra possibilità, molto più simbolica, che vale la pena immaginare.
E se un luogo nato all’interno del mondo privilegiato del potere comunista si trasformasse in qualcosa che rappresentasse valori quasi opposti?
Non l'ennesima residenza esclusiva.
Non è un museo nostalgico che ricrea gli ambienti dell'ex leadership.
Ma un luogo dedicato a i giovani, la cultura, le idee, la storia, la creazione artistica, il pensiero indipendente e il dibattito pubblico.
Un’ex sede del potere politico che si trasforma in un polo culturale e civico.
C'è una certa ironia storica in questa idea.
Capovolgere il significato dell'edificio
Immaginate di mantenere l'architettura quasi intatta.
La grande facciata è stata restaurata anziché sostituita.
Gli straordinari paraventi in cemento sono stati puliti e restaurati.
Le ex sale sono state trasformate in spazi espositivi e per spettacoli.
Uno degli enormi spazi interni potrebbe diventare un auditorium per conferenze, dibattiti, concerti e proiezioni di documentari.
Altre ali potrebbero ospitare studi di artisti, mostre temporanee, laboratori, una biblioteca, spazi destinati a organizzazioni culturali indipendenti o a programmi universitari.
Una parte del complesso potrebbe raccontare la storia della Bulgaria comunista senza né glorificarla né fingere che non sia mai esistita.
E la generazione più giovane occuperebbe il resto.
Studenti che discutono.
Artisti al lavoro.
Incontro dei giornalisti.
Musicisti che si esibiscono.
Bambini che visitano le mostre.
Ricercatori che discutono di storia.
Persone che bevono caffè in luoghi un tempo riservati a una ristretta élite politica.
Quel ribaltamento di significato sarebbe diventato esso stesso parte integrante dell'architettura.
Le immagini concettuali che accompagnano questo articolo sono non si tratta di veri e propri piani di riqualificazione. Si tratta di esperimenti mentali visivi realizzati a partire da fotografie dell’abitazione esistente: un tentativo di immaginare come potrebbe apparire esattamente la stessa architettura se venisse restaurata e le venisse assegnata una destinazione d’uso completamente diversa.
Il punto non è il disegno preciso.
È proprio questa l'idea.
Un edificio dell'era comunista non deve necessariamente rimanere un edificio comunista
Spesso l’architettura ereditata dai regimi autoritari solleva una questione scomoda.
Dovrebbe essere distrutto per via di ciò che rappresenta?
È rimasto esattamente com’era?
È stato trasformato in un museo?
Ignorarlo finché la natura non risolve il problema?
C'è un'altra possibilità: cambiarne il significato attraverso l'uso.
Gli edifici di per sé non hanno idee politiche. Sono le persone a conferire loro un significato.
Una residenza progettata per i potenti può in seguito trasformarsi in un luogo pubblico.
Un'architettura associata all'esclusione può diventare accessibile.
Un edificio costruito sotto il regime della censura può ospitare la libertà di espressione.
Questo non cancellerebbe il passato.
Anzi, proprio il contrario.
Il contrasto renderebbe visibile quel passato.
Il dibattito su Bankya non è più puramente ipotetico
Tutto ciò presenta un’importante dimensione contemporanea.
Il Bankya Residence risulta ancora registrato come beni pubblici demaniali. Nel settembre 2025, i consiglieri comunali di Sofia hanno esaminato una proposta volta a consentire al Comune di acquisire gratuitamente dallo Stato un terreno di circa 380.000 metri quadrati. Il Consiglio comunale di Sofia ha infine respinto la proposta di delibera.
Allo stesso tempo, le autorità urbanistiche di Sofia hanno incluso il Residenza di Stato a Bankya tra gli esempi significativi di architettura del dopoguerra individuati attraverso il programma della città Nuovo patrimonio architettonico iniziativa. Il programma di ricerca sta esaminando gli edifici che potrebbero potenzialmente beneficiare di una tutela in quanto patrimonio culturale ed esplora le modalità con cui l’architettura significativa del dopoguerra possa essere preservata, pur continuando a evolversi e ad essere utilizzata.
Quindi il futuro dell'edificio non è semplicemente una questione astratta sollevata da qualcuno che si aggira in un sito abbandonato.
C'è già un vero e proprio dibattito sul suo valore architettonico e sulla sua futura proprietà.
Non è chiaro cosa accada alla fine.
Bankya merita una decisione
Una valutazione strutturale approfondita potrebbe benissimo dimostrare che la mia idea di un centro culturale è irrealistica. Potrebbe essere salvata solo una parte del complesso, mentre le ville incompiute potrebbero non avere alcun futuro praticabile. Alla fine, un’altra destinazione d’uso potrebbe rivelarsi più sensata.
Ciò che sta diventando sempre più difficile da giustificare, tuttavia, è l’assenza di una soluzione a lungo termine. La negligenza non equivale alla conservazione, e l’abbandono non è una scelta neutra.
Ogni inverno, l'acqua penetra sempre di più all'interno. Le finestre rotte accelerano il deterioramento, mentre la perdita degli elementi architettonici rende il restauro sempre più difficile.
Alla fine, è il tempo a decidere per noi.
Le rovine raccontano la storia di tre Bulgaria
Forse è proprio questo, in fin dei conti, ciò che mi affascina di più di questo posto.
Il Bankya Residence racchiude diversi capitoli della storia moderna della Bulgaria, quasi uno sopra l’altro.
Prima è nato lo Stato comunista con la sua struttura basata sui privilegi.
Poi arrivò lo straordinario ottimismo dei primi anni della transizione: un investitore giapponese, un campo da golf, ville di lusso e sogni di un futuro economico completamente diverso.
Poi è arrivato l'abbandono.
Ed ecco che si profila una quarta possibilità, ancora da scrivere.
Il sito potrebbe scomparire.
Potrebbe rimanere in rovina.
Potrebbe diventare un'iniziativa commerciale.
I componenti potrebbero tornare alla natura.
Oppure l'architettura potrebbe assumere un significato completamente nuovo.
Ecco perché vale la pena parlare del Bankya Residence.
Non solo perché gli edifici abbandonati sono soggetti perfetti per delle belle fotografie.
Ma perché a volte una rovina ci costringe a porci una domanda ben più interessante:
Cosa vogliamo fare della storia che abbiamo ereditato?
