Cachée dans la forêt aux abords de Sofia, l'ancienne résidence de Bankya tombe peu à peu en ruine. Autrefois liée aux dirigeants communistes bulgares, puis à un projet de golf japonais hors du commun, ses ruines soulèvent une question simple : un tel lieu doit-il disparaître, ou l'histoire peut-elle donner naissance à quelque chose de nouveau ?
Il y a des bâtiments abandonnés, et puis il y a ceux qui vous font vous arrêter net.
L'ancien Résidence Bankya, niché au milieu des arbres à la périphérie de Sofia, appartient à la deuxième catégorie.
J'avais déjà vu le complexe de l'extérieur. Puis j'y suis retourné.
En le parcourant plus lentement — et en découvrant une partie de l'intérieur —, ma perception de cet endroit a complètement changé. Oui, c'est une ruine. Les fenêtres ont disparu, les murs sont recouverts de graffitis, l'eau et la végétation ont envahi le bâtiment, et de nombreux éléments intérieurs ont été détruits.
Mais derrière tout cela se cache quelque chose d'étonnamment grandiose.
L'architecture est monumentale sans pour autant être totalement oppressante. D'immenses volumes émergent de la forêt. Des toits courbes en béton alternent avec des façades sculpturales. De grandes fenêtres s'ouvraient autrefois sur le paysage environnant. De longs couloirs, des halls et des terrasses témoignent de l'ampleur du projet.
Même aujourd'hui, après des décennies d'abandon, on peut encore imaginer à quel point il devait être impressionnant autrefois.
Et cela rend son état actuel encore plus difficile à comprendre.
Un avertissement avant de regarder la vidéo
J'ai filmé une partie de l'intérieur lors de ma visite et j'ai ajouté la vidéo ci-dessous, car elle permet de mieux se rendre compte de l'ampleur et de l'état actuel de la résidence Bankya que ne le permettent les seules photographies.
Mais c'est ce n'est pas une invitation à explorer le bâtiment.
Le complexe est en très mauvais état. On y trouve des vitres brisées, des plafonds endommagés, des structures apparentes et des débris un peu partout à l'intérieur ; il est impossible pour un visiteur lambda de savoir quels éléments ont pu devenir instables après des décennies sans entretien adéquat.
Je fais donc Il est déconseillé d'entrer dans ces bâtiments. Cette vidéo est publiée afin de témoigner de leur état actuel, et non pas comme un guide d'exploration urbaine ni comme une incitation à emprunter le même itinéraire.
[VIDÉO – À l'intérieur de la résidence Bankya abandonnée]
Du sanatorium à la résidence de Todor Jivkov à Bankya
La construction du complexe a commencé en 1973, selon la Télévision nationale bulgare, avec l'architecte Pavel Nikolov responsable du projet. Initialement conçu comme un sanatorium destiné à accueillir des personnalités de premier plan, Todor Jivkov a fini par apprécier cet endroit et en a fait l'une de ses résidences. Il y aurait passé de plus en plus de temps après le décès de sa fille Lyudmila Jivkova en 1981.
L'ampleur du projet suffit à elle seule à montrer qu'il ne s'agissait en aucun cas d'une retraite ordinaire.
L'ancien complexe balnéologique public occupait un terrain d'une superficie d'environ 450 décares — soit environ 45 hectares — et se composait de cinq parcelles reliées entre elles.
Ce qui m'a frappé en me promenant dans les environs, c'est une contradiction architecturale qui me mettait mal à l'aise.
La Bulgarie communiste a construit un nombre impressionnant d'immeubles d'habitation tous identiques. Ceux-ci caractérisent encore aujourd'hui des quartiers entiers à travers tout le pays.
Pourtant, lorsque le régime construisait pour ses propres besoins — résidences officielles, lieux de cérémonie, hôtels et bâtiments de prestige —, il se montrait souvent disposé à innover en matière d'architecture, de matériaux, d'échelle et d'aménagement paysager, ce dont les logements ordinaires ne bénéficiaient que rarement.
Bankya en est un exemple frappant.
Il n'est pas nécessaire d'éprouver de la nostalgie pour ce système politique pour reconnaître la qualité architecturale quand on la voit.
Les structures courbes, les paravents géométriques, les façades en pierre, les terrasses et le rapport avec la forêt environnante témoignent d’une véritable ambition.
Quelle que soit l'opinion que l'on ait des personnes pour lesquelles il a été construit, Ce n'était pas un bâtiment quelconque..
Puis vint Masako Oya et l'un des rêves les plus étranges de Bankya
L'histoire prend une tournure encore plus insolite après la chute du régime communiste bulgare.
Au début des années 1990, la résidence a été associée à une femme d'affaires japonaise Masako Oya et une société appelée Sofia Golf and Country Club.
Le projet allait bien au-delà de la simple réutilisation de l'ancienne résidence. Selon certaines informations, les plans prévoyaient notamment un parcours de golf, des installations dédiées aux affaires et aux congrès, des services médicaux et 50 maisons individuelles à vendre ou à louer. Selon des rapports bulgares a posteriori, la construction de 32 des maisons prévues a été entamée, mais n’a jamais été achevée.
Ces maisons sont toujours là.
Si vous vous promenez aujourd'hui dans la forêt qui entoure la résidence, vous apercevrez soudain, entre les arbres, une autre villa inachevée.
Murs en briques. Piliers en béton. Toitures. Baies vitrées vides.
Et puis un autre.
Et encore un autre.
Ils parlent d'une Bulgarie complètement différente.
En quelques pas, on passe des vestiges architecturaux des privilèges politiques communistes aux vestiges de l'optimisme entrepreneurial chaotique du début des années 1990.
Deux systèmes.
Deux ambitions.
Deux échecs.
Et la forêt les absorbait peu à peu tous les deux.
Le plus triste, c'est que l'architecture est toujours là
Alors que je me trouvais à l'intérieur de la résidence Bankya, je me suis surpris à penser à quelque chose de très simple :
Quel gâchis.
Tous les bâtiments datant de la période communiste ne méritent pas d'être conservés, et l'âge à lui seul ne suffit pas à conférer de la valeur à un édifice.
Ce complexe est différent. Malgré les graffitis et les vitres brisées, il conserve une identité architecturale remarquable.
Ses formes audacieuses, ses vastes espaces intérieurs et ses toitures originales continuent de frapper l'esprit, tout comme ses surfaces en pierre, ses paravents en béton et la vue sur les collines environnantes.
Quelqu'un a conçu cet endroit avec soin, a consacré des ressources considérables à sa construction.
Et près de cinquante ans plus tard, malgré une détérioration importante, cette idée initiale reste perceptible.
Il y a quelque chose de profondément frustrant à laisser un tel bâtiment disparaître tout simplement par négligence.
Le restaurer, le démolir… ou rendre ses terres à la forêt ?
Les idées romantiques sur l'architecture abandonnée posent un problème évident : personne, en observant le bâtiment de l'extérieur, ne peut savoir si sa restauration reste justifiée d'un point de vue économique ou structurel.
Certaines parties du complexe sont exposées depuis des décennies à l'eau, au gel, à la végétation et au vandalisme.
La restauration pourrait encore être techniquement possible, même si certaines parties de la structure pourraient être irrécupérables. La réhabilitation pourrait également s'avérer bien plus coûteuse que la démolition et la reconstruction.
Ce sont là des questions qui s'adressent aux ingénieurs en structure, aux architectes et aux économistes, et non à quelqu'un qui se promène parmi les ruines avec un appareil photo.
Mais supposons que la démolition s'avère finalement être la solution retenue.
Une autre question se pose alors.
Pourquoi créer automatiquement autre chose ici ?
Sofia ne manque pas de béton.
Si le complexe architectural en est véritablement arrivé au point où il ne peut plus raisonnablement être préservé, rendre une partie importante du site à la forêt aurait au moins une logique qui lui est propre.
La même question se pose pour ces villas inachevées.
Les compléter ?
Les démolir ?
Réutiliser les structures ?
Tout enlever et remettre le jardin en état ?
Laisser indéfiniment des maisons inachevées au milieu des arbres n'est pas vraiment une solution non plus.
Et si la résidence Bankya pouvait en fait être sauvée ?
C'est là que l'endroit devient vraiment plus intéressant.
La réaffectation commerciale la plus évidente serait sans doute celle d'un hôtel, d'un spa ou d'un complexe touristique de luxe.
Bankya dispose d'une source d'eau minérale. Sofia se trouve à proximité. Le cadre boisé est magnifique.
On imagine facilement le business plan.
Mais il existe une autre possibilité, bien plus symbolique, qui mérite d'être envisagée.
Et si un lieu créé au sein du monde privilégié du pouvoir communiste venait à se transformer en quelque chose qui incarnerait des valeurs presque diamétralement opposées ?
Encore une résidence de luxe.
Ce n'est pas un musée nostalgique qui reproduit les pièces de l'ancienne direction.
Mais un lieu dédié à les jeunes, la culture, les idées, l'histoire, la création artistique, la pensée indépendante et le débat public.
Une ancienne résidence du pouvoir politique transformée en campus culturel et civique.
Cette idée recèle une certaine ironie historique.
Renverser complètement le sens du bâtiment
Imaginez que l'architecture reste pratiquement intacte.
La grande façade a été restaurée plutôt que remplacée.
Les extraordinaires paravents en béton ont été nettoyés et restaurés.
Les anciens halls ont été transformés en espaces d'exposition et de spectacle.
L'un de ces immenses espaces intérieurs pourrait être aménagé en auditorium destiné à accueillir des conférences, des débats, des concerts et des projections de documentaires.
D'autres ailes pourraient accueillir des ateliers d'artistes, des expositions temporaires, des ateliers pratiques, une bibliothèque, ainsi que des espaces destinés à des associations culturelles indépendantes ou à des programmes universitaires.
Une partie du complexe pourrait retracer l'histoire de la Bulgarie communiste sans la glorifier ni prétendre qu'elle n'a jamais existé.
Et la jeune génération occuperait le reste.
Des élèves en plein débat.
Des artistes au travail.
Réunion de journalistes.
Des musiciens en concert.
Des enfants visitant des expositions.
Des chercheurs discutent d'histoire.
Des gens qui boivent du café dans des lieux autrefois réservés à une poignée d'élites politiques.
Ce renversement de sens ferait lui-même partie intégrante de l'architecture.
Les illustrations conceptuelles qui accompagnent cet article sont il ne s'agit pas de véritables projets de réaménagement. Il s'agit d'expériences de réflexion visuelles créées à partir de photographies de la résidence existante : une tentative d'imaginer à quoi pourrait ressembler exactement cette même architecture si elle était restaurée et si on lui donnait une vocation totalement différente.
Ce n'est pas la conception précise qui importe.
C'est ça, l'idée.
Un bâtiment datant de l'époque communiste ne doit pas nécessairement rester un bâtiment communiste
L'architecture héritée des régimes autoritaires soulève souvent une question délicate.
Faut-il le détruire à cause de ce qu'il représente ?
Conservé exactement tel qu'il était ?
Transformé en musée ?
Faut-il laisser faire jusqu’à ce que la nature règle le problème ?
Il existe une autre possibilité : changer de sens au fil de son utilisation.
Les bâtiments n'ont pas d'idées politiques en soi. Ce sont les gens qui leur donnent un sens.
Une résidence conçue pour les puissants peut, par la suite, devenir un lieu public.
Une architecture souvent associée à l'exclusion peut devenir accessible.
Un bâtiment construit sous le régime de la censure peut être le théâtre de la liberté d'expression.
Cela n'effacerait pas le passé.
Bien au contraire.
Ce contraste permettrait de mettre en lumière ce passé.
Le débat autour de Bankya n'est plus purement hypothétique
Tout cela revêt une dimension contemporaine importante.
La résidence Bankya reste enregistrée sous le nom de biens publics. En septembre 2025, les conseillers municipaux de Sofia ont examiné une proposition visant à ce que la municipalité acquière gratuitement auprès de l'État ce terrain d'une superficie d'environ 380 000 mètres carrés. Le Conseil municipal de Sofia a finalement rejeté la décision proposée.
Parallèlement, les services d'urbanisme de Sofia ont intégré le Résidence d'État à Bankya parmi les exemples marquants de l'architecture d'après-guerre recensés par la ville Nouveau patrimoine architectural initiative. Ce programme de recherche s'intéresse aux bâtiments susceptibles de bénéficier d'une protection au titre du patrimoine culturel et explore les moyens de préserver l'architecture d'après-guerre significative tout en lui permettant de continuer à évoluer et à être utilisée.
L'avenir de ce bâtiment n'est donc pas simplement une question abstraite soulevée par quelqu'un qui se promène sur un site abandonné.
Un véritable débat est déjà en cours concernant sa valeur architecturale et son futur propriétaire.
On ne sait pas ce qui va finalement se passer.
Bankya mérite qu'une décision soit prise
Une expertise structurelle approfondie pourrait bien démontrer que mon projet de centre culturel n'est pas réaliste. Seule une partie du complexe pourrait être sauvée, tandis que les villas inachevées n'auraient peut-être aucun avenir viable. Au final, une autre affectation pourrait s'avérer plus judicieuse.
Ce qui devient toutefois de plus en plus difficile à justifier, c'est l'absence totale de solution à long terme. La négligence n'est pas synonyme de préservation, et l'abandon n'est pas un choix neutre.
Chaque hiver, l'eau s'infiltre davantage. Les vitres cassées accélèrent la détérioration, tandis que la disparition des éléments architecturaux rend la restauration de plus en plus difficile.
Au final, c'est le temps qui décide à notre place.
Ces ruines racontent l'histoire de trois Bulgaries
C'est peut-être finalement ce qui me fascine le plus dans cet endroit.
La résidence Bankya retrace plusieurs chapitres de l'histoire moderne de la Bulgarie, qui se succèdent presque sans interruption.
Il y a d'abord eu l'État communiste et son système de privilèges.
Puis vint l'optimisme extraordinaire des premières années de la transition : un investisseur japonais, un parcours de golf, des villas de luxe et le rêve d'un avenir économique radicalement différent.
Puis vint l'abandon.
Et voici maintenant une quatrième possibilité, qui n'a pas encore été écrite.
Le site pourrait disparaître.
Elle pourrait rester en ruines.
Cela pourrait déboucher sur un projet commercial.
Certaines pièces pourraient retourner à la nature.
Ou bien l'architecture pourrait prendre un sens tout à fait nouveau.
C'est pourquoi la résidence Bankya mérite qu'on s'y attarde.
Ce n'est pas simplement parce que les bâtiments abandonnés font de belles photos.
Mais parce que, parfois, une ruine nous oblige à nous poser une question bien plus intéressante :
Que voulons-nous faire de l'histoire dont nous héritons ?
